미국에서 은퇴 후 안정적인 현금 흐름 만들기 : 리버스 모기지의 이해와 활용

2024년, 리버스 모기지에 대해 알아보자!

은퇴를 앞두고 집을 활용해 현금을 만들고 싶다면? 리버스 모기지가 그 답이 될 수 있어요. 특히, 연방 주택 관리국(FHA)이 보증하는 Home Equity Conversion Mortgage(HECM) 프로그램은 집을 팔지 않아도 집의 가치를 현금으로 바꿀 수 있는 안전한 방법이죠.

 

리버스 모기지는 62세 이상의 주택 소유자가 이용할 수 있는 금융 상품이에요. 집을 담보로 대출을 받아 현금을 확보하고, 대출 상환은 주택을 팔거나 소유자가 사망할 때까지 미룰 수 있어요. 일반적인 모기지와 반대 방식으로 작동하는 거죠. 가장 중요한점은, 집의 소유권이 0%가 되어도 같은 집에 사망할 때 까지 거주 할 수 있다는 점이에요! 이 부분은 미국 연방 주택 관리국 FHA에서 보증하여 준답니다~

 

특별히 2024년에는 HECM 프로그램의 대출 한도가 $1,149,825로 역대 최고치를 기록했어요. 미국 전역의 집값 상승과 FHA의 노력이 반영된 결과입니다.

 

리버스 모기지, 은퇴자의 안정적인 현금 흐름을 위한 최고의 선택

그럼 리버스 모기지의 장점을 살펴 볼까요?

 

1.주택 소유권 유지: 리버스 모기지를 활용하더라도 주택 소유권은 그대로 유지돼요. 게다가 살던 집에서 계속 살 수 있죠. 자녀에게 손벌리지 않아도, 많은 은퇴자가 바라는 독립적인 생활을 유지할 수 있다는게 장점이에요.

 

2.유연한 자금 사용: 리버스 모기지로 받은 자금은 의료비, 생활비, 급한 재정 문제 해결, 여행, 취미 등 다양한 용도로 사용할 수 있어요. 은퇴 후 삶의 질을 높일 수 있는 거죠.

 

3.월급처럼 받거나 한 번에 받기: 리버스 모기지는 월 지급금, 일시금, 신용 한도 등 다양한 형태로 받을 수 있어요. 필요와 선호에 따라 선택할 수 있는 거죠.

 

4.상환 유예 가능: 리버스 모기지의 상환은 주택을 팔거나, 이사하거나, 사망할 때까지 미뤄둘 수 있어요. 생활비 걱정 없이 은퇴를 즐길 수 있는 거죠.

 

5.채무 불이행 위험 감소: 리버스 모기지는 주택에 계속 거주하는 한 월 모기지 지불을 요구하지 않아요. 그만큼 채무 불이행의 위험이 적고, 은퇴자의 재정 안정에 도움이 돼요.

연방 주택 관리국 보증 리버스 모기지 (FHA-insured HECM) 자격 요건

HECM을 받으려면 나이, 부동산 자격, 재정 요구사항 등 특정 기준을 충족해야 해요:

• 최소 62세 이상이어야 해요.
• 집을 완전히 소유하거나 대출금을 리버스 모기지 수익으로 갚을 수 있는 낮은 모기지 잔액이 있어야 해요.
• 주택은 주거주지(Primary Residence)여야 하며, 1년에 대부분을 거주해야 해요.
• 연방 정부에 미납입 세금 혹은 연체가 없어야 해요.
• 미국 주택도시개발부(HUD)가 승인한 HECM 상담사가 제공하는 설명회에 참여해야 해요.

부동산 및 재정 요구사항

• 부동산 유형: 단독 주택, 차용자가 거주하는 2-4 단위 주택, HUD 승인 콘도미니엄, 그리고 FHA 요구사항을 충족하는 제조 주택이 포함돼요.
• 부동산 기준: 주택은 FHA 부동산 기준과 홍수 요구사항을 충족해야 하며, 구조적으로 안전하고 건전해야 해요. FHA 승인 감정사가 이를 확인해요.

재정 요구사항

• 재정 평가: 대출의 의무를 충족할 수 있는지 확인하기 위해 대출자는 재정 평가를 받아요. 부동산 세, 주택 소유자 보험, HOA 요금을 지불하고 집을 유지할 수 있는 능력을 평가해요.
• 모기지 보험료: 대출자는 초기 및 연간 모기지 보험료(MIP)를 대출 비용의 일부로 지불해야 해요. 초기 MIP는 최대 청구 금액의 2%, 연간 MIP는 대출 잔액의 .5%예요.

추가 고려 사항

• 대출금 사용: 대출금은 자유롭게 사용할 수 있지만, 대출이나 부동산에 대한 기존 의무금을 만기일 또는 그 이전에 해결해야 해요. 대출자가 첫 번째 채권자로써 권리를 보장하기 위해서죠.
• 모든 소유주는 차용자여야 해요. 특히 한 배우자가 62세 미만인 경우, 이름이 소유권에 있는 경우 단독 차용자로 FHA 보증 HECM을 받을 수 없어요.

장기 요양 시설 이동 또는 차용자 사망 시

차용자가 주된 주택에서 12개월 이상 장기 요양 시설로 이동하거나 사망한 경우, 대출금은 일반적으로 즉시 상환돼요. 하지만 자격 있는 비차용자 배우자가 관련 조건을 충족하는 경우 주택에 남아 있을 수 있어요.

HECM 대출 한도란?

대출 한도는 리버스 모기지로 빌릴 수 있는 집의 최대 가치를 뜻해요. 이 한도를 초과하는 집의 가치는 대출 금액에 포함되지 않아요. 대출자와 차용자 모두의 위험을 줄이기 위한 장치죠.

 

대출 금액에 영향을 미치는 요소

HECM 프로그램에서 대출 금액은 여러 요소에 따라 결정돼요:

• 가장 젊은 차용자나 자격이 있는 배우자의 나이: 나이가 많을수록 대출 기간이 짧다고 예상되어 더 많은 금액을 대출할 수 있어요.
• 현재 이자율: 이자율이 낮을수록 대출 금액은 늘어나요.
• 집의 감정 가치 또는 HECM FHA 모기지 한도 중 낮은 금액: 집의 가치가 높을수록 대출 금액도 많아져요.

대출 가능 비율 요약표

AGE	3.0%	4.0%	5.0%	6.0%	7.0%	8.0%
62	52.4%	47.0%	41.0%	35.7%	31.2%	27.2%
65	54.2%	49.0%	43.0%	37.8%	33.3%	29.4%
70	57.6%	52.2%	46.5%	41.5%	37.0%	33.0%
75	60.9%	54.7%	49.2%	44.3%	40.0%	36.0%
80	64.2%	58.5%	53.4%	48.8%	44.6%	40.8%
85	68.5%	63.6%	59.1%	54.9%	51.1%	47.6%
90	73.0%	69.1%	65.3%	61.8%	58.6%	55.5%
95	75.0%	75.0%	72.7%	70.1%	67.6%	65.3%
99	75.0%	75.0%	74.0%	71.6%	69.3%	67.1%

위의 표는 더 어린 배우자의 나이와 예상 이자율을 바탕으로 리버스 가능한 주택 자본금의 %을 추정하는 간단한 방법이에요. 

 

점보 리버스 모기지: 또 다른 선택지

FHA의 대출 한도를 넘는 집의 가치를 위해서는 점보 리버스 모기지를 고려해보세요. 이런 사적 대출은 FHA의 보증을 받지 않지만, 최대 $4백만까지의 높은 대출 한도를 제공해요. 하지만 HECM 대출과는 조건이 다를 수 있으니 주의하세요.

 

맺는말

리버스 모기지는 은퇴후의 삶을 계획하는데 아주 유용하게 사용될 수 있는 금융 상품이랍니다.자신의 재정 상황에 맞게 활용하는 것은 은퇴 생활을 계획하는 데 매우 중요해요. 리버스 모기지는 중요한 결정인 만큼, HUD 승인 상담사와 상담하여 개인의 상황에 맞는 선택을 내리는 것이 매우 중요 하답니다.